[생각정리] 부동산 개발사업에서 적절한 분양가란?(feat. 주관적인 산정법)

부동산에 관심을 갖고

내 집 마련 또는 투자를 하고자 하는 분들은

분양가에 대해 의문을 가져본 적이 있을 것이다.

저 가격은 어떤 기준으로 산정이 된걸까?

아파트의 경우는 시세를 확인할 수 있는

사이트 등이 많기 때문에 눈에 보이는 시세가 있지만

다세대주택(흔히 말하는 빌라), 근린생활시설 등은

적당한 시세를 쉽게 알수가 없기 때문에 더욱 궁금할 것이다.


분양받고자 하는 부동산이 적당한 가격인지 아닌지를

판단하고 결정할 수 있게

필자가 업계에서 업무할때 산정하는 대략적인 방법을

소개해보고자 한다.

사실 보통 개발사업 시작전에 대주에서 사업성평가를 하긴

하지만 이 작업이 안되면 고객 상담 자체가 안되기 때문에

이 업계에 종사하는 분들은 본인만의 노하우가 있을 것이다.


각자의 노하우가 다를테니 본인의 방법에 대해 반박하면

반박하는 분의 말이 맞다는 전제하에 소개하고자 함.



* 필자의 적절분양가 산정법

1. 국토교통부 실거래가 조회 시스템 접속

: 국토교통부 실거래가 조회 시스템에 접속하면

각 위치에 따른 물건들의 실거래가를 조회할 수 있다.

여기서 필자는 2년 의 거래 내역을 엑셀로 정리한다.

2. 정리한 자료에서

전용면적을 제곱미터에서 평으로 환산한다
(0.3025를 곱해주면 평수)

그 후 실거래가를 평으로 나눠 평단가를 계산한다.

그리고 계산된 평단가 전체의 평균을 구한다.


여기서 충분한 실거래가 샘플이 없다면

인접한 동 또는 읍면 도 조회해서 충분한 샘플(최소 거래 20건이상)을  구한다.


3.  2번에서 계산된 평균 평단가에서

본인이 알고싶은 물건의 소재지에

신축의 비율이 높은 경우에는

2번에서 계산된 평균 평단가 × 1.1

신축의 비율이 낮은 경우에는

2번에서 계산된 평균 평단가 × 1.2

를 해줘서 적절한 평단가를 구한다.

이렇게 나온 평단가에서 본인이 분양받고자 한

물건의 전용 평을 곱하여 분양가를 비교해보면 된다.



누군가 봤을때는 시시하고 뻔한거라고 생각하겠지만

누군가에게는 도움이 되었기를 바라며

글을 마침