[생각정리] 앞으로는 자기자본(에쿼티) 20% 이상만 부동산개발이 가능해진다?(feat. 진짜 문제는 그게 아닌거같은데..)

울릉도에서 찍은 사진, 본문과는 관계없음 마음이 편안해지길 바라며

 

 

'앞으로 부동산 개발사업은 자기자본 20% 이상이어야 사업진행 가능하게끔 하겠다'

 

요즘 연달아 터지는 부동산 PF 문제를 해결하려고

 

나온 방안이라하는데 

 

정말 실효성 있는 방안일까? 

 

**** 본 의견은 띵킹두잇의 사견일 뿐입니다, 정치적 견해나 의도 전혀 없으며 업계 종사자로서의 생각일 뿐입니다.  

 

 

대규모 아파트 개발사업이나 규모가 큰 지식산업센터 등은 

 

에쿼티 5% 미만의 사업장도 대형 증권사 자금 등을 통해 사업진행이 가능했었다.

 

사업성이 좋으면 성공해서 시행자는 큰 돈을 벌기도 했었다. 

 

-> 이 부분은 팩트이다.  

 

 

그러나 망가진 사업장들이 에쿼티 비율이 낮아서 망가졌다? 

 

-> 이건 팩트라고 하기는 너무 많은 요인들이 있기에 맞다고 하기 애매하다, 아니 그렇다고 할 수 없다.

 

 

 

사견으로는 부동산 개발사업에서 흥망성쇠를 가르는건 잘 준공되느냐와 잘 팔리느냐(잘 분양되냐) 

 

의 문제라 생각하는데 

 

우선 잘 준공이 되려면 자기자본 비율보다는 총사업비가 얼마나 확보되었냐가 중요하다. 

 

 

선분양 사업장의 경우 이 두 가지가 같이 갈 수밖에 없는데

 

분양이 잘되어야 사업비(중도금으로 충당)가 확보되기 때문이다.

 

 

그러나 에쿼티가 없어서 사업이 안되는건 아니다, 사업이 진행 가능할 정도로 대출 등으로 자금 확보를 하기 때문이다.  

(아무리 PF대출이 부실이 심하다해도 담당자들이 생각이 없는 건 아니다, 시장상황이 이리 악화될 줄 몰랐을 뿐이지 충분히 여러 사항들을 검토한다) 

 

 

결론적으로 필자는 

 

부동산PF 문제를 해결하고 침체기를 벗어나게 하려면 

 

1. 사업비가 부족하게 확보된 사업*을 추진하지 못하게 해야 하고

* 준공 필수사업비 확보 수준 이어야 하지 않을까 싶다

 

2. 분양이 잘 되는 환경을 만들어줘야 한다

 

분양이 잘 되는 환경을 만들려면 

 

금리가 낮거나, 규제가 풀려야 하는데

 

현재 금리가 낮은 환경이 아니기 때문에 

 

규제를 풀어야 하지 않을까 싶다.

(사실 규제를 푼다고 말은 많은데 투자자들 입장에서 확 와닿는 건 별로 없다고 생각함)  

 

요즘 분양도 안 되는 상황에 

어찌어찌 힘들게 준공시켜도 

PF대출이 대환이 안되어

힘들어하는 시행자들도 많다

 

우선 미분양담보대출도 활성화시켜야 하지 않을까

 

숨은 쉬게 해야 살아날 수 있는데

 

요즘은 너무 부동산금융업 분위기가 안 좋아서 참으로 걱정이다.

 

아무쪼록 다들 힘내서 위기를 극복했으면 좋겠다.