일반인들이 경험하는 부동산 신탁은 뭘까?(feat. 아주 간단하게 정리)

 

"부동산신탁" 

 

생소한 단어이다.

 

나도 사실 해당 회사에 재직하지 않았으면 자세히 몰랐을 것이다.

 

시행을 하거나, 시공사에 재직 또는 대출하는 금융기관에 재직하지 않는 이상 접할 일이 많지가 않은게 사실이지만

 

그래도 접하게 되는 가장 많은 두가지 케이스에 대해서 간략히 설명하고자한다. 

 

 

1. 아파트 또는 오피스텔 등을 분양받을 때 매도자로 접하는 신탁사

 

2. 전세 또는 월세 계약을 하려는데 부동산소유자가 신탁사 

 

 

1번의 경우는 신탁사가 건축주(또는 사업주체)가 되는 신탁상품을 분양받게 되는 경우이다. 

 

요즘은 사업비 확보하고 가거나 시공사 크레딧을 많이보기 때문에 이 경우 수분양자가 피해보는 경우가 많이 줄었으므로 

길게 설명하진 않고 

 

찐 시행 주체가 별도로 있는 상태에서 신탁사가 형식적인 사업주체가 되어 사업장을 관리한다고 생각하면 된다. 

 

신탁사는 시행에 대한 이익은 누리지 않으나 수수료를 받고 사업장을 관리해준다. 

 

신탁이 낄수밖에 없는 이유 등을 설명하면 복잡해지니 그냥 수분양자 및 채권자 입장에서 안전장치했다고 생각하면 편할 것이다. 

 

 

2번의 경우가 일반인들이 주의 있게 확인해야하는 상황이다.

 

 

전월세를 계약하고자 하는 물건의 소유자가 신탁일 경우 

 

보통 그 물건의 신탁상품은 대개 90%이상의 확률로 부동산 담보신탁일 것이다. 

 

부동산 담보신탁은 쉽게 말하면 근저당 대신의 상품으로 

 

부동산 담보대출 실행시 보통은 부동산등기부 상 을구에 근저당 설정하지만

 

여러가지 사유(방공제 면제, 강제집행 보호 등의 사유) 로 인해 근저당 대신 소유권을 신탁으로 이전하는 것이다.   

 

 

이 때 전세계약의 임차인의 입장일 시 해당 호수 임대보증금을 납부하면 신탁말소가 되는지 잘 체크(진행법무사 연락처 확인 및 신탁사 담당자에게 임대보증금 완납예정일에 신탁해지 진행여부 체크)를 해야하며, 

 

완전하게 보호받고자한다면 전세계약 시 신탁원부(신탁계약서)를 사전에 요청하여 내용을 확인하고

 

신탁사의 임대차승낙서도 받는 조건으로 계약해야 한다. 

 

 

월세계약일 경우 더 유의해야하는데, 

 

월세는 보증금으로 해당 호수 등에 설정된 금액을 전액 상환할 가능성이 매우 낮기 때문에 

 

신탁 해지(말소)가 될 가능성이 매우 낮으며, 이 경우에는 신탁사의 임대차승낙서를 받지 못할 경우 

 

임차인으로서 보호받지 못하게 된다. 

 

따라서 신탁원부 요청은 물론이고 신탁원부 상의 우선수익자인 기관의 담당자에게 연락하여 월세계약에 대한 내용을 알려야 하며 신탁사에게 임대차승낙서도 반드시 받아서 신탁사가 인정하는 임차인이 되어야한다.

 

신탁사에 꽤 오랜 시간을 재직하며  피해를 본 사람들을 많이 봐왔다. 

 

요즘은 부동산중개소에서도 신탁을 이해하는 분들이 많아져서  

 

그나마 조금 나아졌지만 아직도 시행사(위탁자)에 속아서 피해를 보는 분들이 많다. 

 

이 글을 보고 조금이나마 도움이 되길 바라며 글을 마친다.